Costa Rica construye más vivienda, pero cada vez menos hogares logran financiarla revela nuevo informe
El estudio fue elaborado por el Posgrado en Arquitectura de la Universidad de Costa Rica, el Colegio Federado de Ingenieros y de Arquitectos (CFIA) y Gestionando Hábitat.
El año 2025 fue el de mayor cantidad de metros cuadrados residenciales tramitados en 13 años en Costa Rica. Sin embargo, solo el 8,3% de los hogares costarricenses vive hoy en una propiedad que paga mediante crédito hipotecario, una proporción menor a un tercio del promedio de los países de la OCDE (24,7%). Esa es la paradoja central que revela el «Balance y Tendencias del Sector Vivienda 2025», estudio elaborado por el Posgrado en Arquitectura de la Universidad de Costa Rica, en conjunto con el Colegio Federado de Ingenieros y de Arquitectos (CFIA) y la organización Gestionando Hábitat.
El informe, presentado en el tránsito entre 2025 y 2026, plantea un giro en la manera de entender el problema habitacional del país: ya no se trata solo de construir más viviendas, sino de resolver quién puede pagarlas, dónde se ubican y en qué condiciones se habitan.
El ingeniero Javier Chacón Hernández, director ejecutivo a. i. del CFIA, explicó que las auditorías de vivienda de interés social que realiza el Colegio permiten conocer cómo las familias utilizan las viviendas entregadas mediante declaratoria de interés social, así como las variaciones en tamaño o distribución respecto a su entrega original. Según indicó, los informes recientes reflejan que 3 de cada 5 viviendas conservan la misma área de construcción que al momento de ser entregadas, y que las ampliaciones más frecuentes ocurren en el cuarto de pilas y la cocina (64%), seguidas de los dormitorios.
Durante 2025 se tramitaron 20.414 permisos residenciales (26.212 viviendas), la segunda cifra más alta en 13 años, y se alcanzó el récord histórico en metros cuadrados proyectados, con 2.604.031 m². Pese a ese dinamismo constructivo, el crédito para vivienda prácticamente se estancó en 2026 (0,5% interanual a febrero) y los costos de construcción subieron 2,7% entre abril y junio, presionados por el alza internacional del petróleo.
El estudio modeló el acceso al crédito para una vivienda de ₡76,5 millones (tope de interés social) y encontró que el 81,4% de los hogares que hoy alquilan enfrenta algún grado de exclusión o condicionamiento para calificar a un crédito hipotecario. Los quintiles de menor ingreso no alcanzan la cuota mínima, y solo el 20% más rico del país califica con holgura en todos los escenarios analizados.
El informe documenta además que los cuatro distritos centrales de San José —los que cuentan con la mejor infraestructura pública del país— perdieron el 46% de su población entre 1963 y 2022, mientras la Gran Área Metropolitana continúa creciendo hacia la periferia, empujada por un valor del suelo que promedia US$358 por metro cuadrado y que puede representar hasta el 43% del costo total de una vivienda. En contraste, el estudio identifica potencial para repoblar el centro de San José con hasta 1.100 nuevos habitantes en inmuebles hoy subutilizados, mediante un análisis edificio por edificio.
El Registro Nacional de Asentamientos Informales, actualizado, reporta 232.600 personas y 70.692 viviendas en 572 asentamientos, un salto que los investigadores atribuyen principalmente a una mejora metodológica y no a un crecimiento real del fenómeno. Uno de cada tres de esos asentamientos (170) tiene potencial afectación por inundaciones, lo que evidencia que el país aún no cuenta con una metodología estandarizada para medir ese riesgo.
El informe adelanta también una propuesta poco explorada hasta ahora en la discusión pública: la titularización de hipotecas del Banco Hipotecario de la Vivienda (BANHVI) con fondos de pensiones nacionales, por cerca de US$100 millones, como mecanismo para reactivar el financiamiento habitacional. Asimismo, se evalúa un instrumento de leasing habitacional con la banca privada y estatal, y una reforma al doble cobro del impuesto de traspaso.
El Balance y Tendencias del Sector Vivienda 2025 analiza el sector desde seis ángulos: entorno macroeconómico, déficit habitacional y vivienda de interés social, acceso al crédito, ciudad y suelo, asentamientos informales, y balance político-institucional.