Esteban Barboza, Abigail Lizano, Aarón Chaves, Johan Mora. Agosto, 2025
Por primera vez desde los inicios del boom inmobiliario postpandemia, existen indicadores que sugieren una estabilización en el mercado de compra y venta de propiedades en distritos costeros de Guanacaste. Esta conclusión surge del análisis de la cantidad de planos de agrimensura registrados ante el Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos (CFIA) entre 2016 y 2024.
En términos generales, solo Tamarindo (desde 2019) y Tempate (desde 2021) mantienen una tendencia de crecimiento sostenido. Los demás distritos analizados, como Sámara, Nosara, Veintisiete de Abril, Cabo Velas, Sardinal y Nacascolo, muestran un comportamiento de estabilización o incluso una disminución en los registros.
De manera particular, Nacascolo refleja una fuerte desaceleración, mientras que Nosara y Sámara evidencian un decrecimiento importante entre 2023 y 2024. En cuanto a los planos registrados como solares y para construcción, la mayoría de los distritos también presentan cifras descendentes o menos ascendentes. Una excepción es Veintisiete de Abril, que mantiene un aumento marcado en los solares desde 2018, aunque no así en los lotes para construcción.
Es en los lotes para construcción donde más se percibe la caída de registros en prácticamente todos los distritos analizados, lo que refleja un cambio en el ritmo del desarrollo inmobiliario.
Estos resultados sugieren que el acelerado crecimiento inmobiliario vivido durante 2021, 2022 y 2023 —caracterizado por segundas residencias de lujo, alquileres turísticos y desarrollos hoteleros— estaría dando paso a una etapa de menor dinamismo en varias zonas costeras de Guanacaste.
Los ciclosde aumento en el ritmo de construcción inmobiliaria concuerdan con episodios de protestas socioambientales en comunidades costeras de Guanacaste, señala el OBTUR-UNA.
El hecho de que Santa Cruz, Nicoya, Liberia y Carrillo concentren la mayor cantidad de metros cuadrados en desarrollos inmobiliarios de alto valor adquisitivo durante 2023, evidencia que Guanacaste vive un segundo repunte de inversión igual al experimentado en la primera década del siglo XXI; sin embargo cada ciclo de construcción fue antecedido por protestas comunales socioambientales en defensa del recurso hídrico, así lo informó el Observatorio de Turismo, Migraciones y Desarrollo Sostenible de la Universidad Nacional (OBTUR-UNA).
Una primera lectura hecha por el Observatorio a los datos emanados del Instituto Nacional de Estadísticas y Censos (INEC) reveló que la provincia de Guanacaste afronta un segundo repunte de inversión igual de importante a la experimentada entre los años 2002 y 2007, hasta la crisis financiera global del 2008, con la diferencia que el repunte actual presenta un mayor ritmo en un periodo de tiempo más corto.
Un análisis bibliográfico realizado por los académicos de OBTUR-UNA, Esteban Barboza y Arturo Silva determinó que los principales conflictos socioambientales en Guanacaste, relacionados con desarrollos turísticos e inmobiliarios, han tenido su asidero en movimientos sociales (bloqueos, marchas, perifoneo o vigilias), los cuales suceden cada periodo de aumento en inversión turística e inmobiliaria en comunidades costeras.
Defensa del agua
Barboza y Silva detallaron que desde el inicio de la explosión inmobiliaria en el 2000 hasta 2021 ocurrieron 17 acciones directas en cuatro comunidades de la provincia.
La comunidad de la Lorena de Santa Cruz, registró en el 2000 cuatro manifestaciones contra la intención del hotel Meliá Conchal de tomar agua del acuífero Nimboyores para abastecer sus instalaciones. Posteriormente, en 2014 y 2018 ocurrieron dos movilizaciones más por el mismo motivo. En 2008, en Sardinal de Carrillo, los pobladores se lanzaron a las calles en siete ocasiones oponiéndose a la instalación de un acueducto para trasladar agua de los acuíferos locales a un conglomerado residencial en playas del Coco. Posteriormente, en 2019 se dio una última movilización en contra de la inauguración formal del acueducto.
La comunidad de Potrero de Santa Cruz en 2014 se manifestó frente a las oficinas administrativas del acueducto rural que incluyó un enfrentamiento con la policía; luego se realizó una vigilia nocturna en las bombas de agua que abastecen a la comunidad. Ambas acciones rechazaban la pretensión de varios complejos residenciales lujosos de tomar agua para abastecer sus instalaciones.
Para 2021, en Nosara de Nicoya, grupos organizados marcharon en apoyo a un reglamento que pretendía regular el crecimiento de residencias turísticas en dicho distrito y áreas circundantes al Refugio de Vida Silvestre Ostional. El acto fue en respuesta a la suspensión del reglamento provocado por un desarrollador inmobiliario de la zona.
Basados en lo anterior, los investigadores de OBTUR concluyen que el ritmo de inversión actual provincial muestra una mayor recuperación que en el periodo previo de 2002 al 2007. A la vez, cada ciclo de aumento de inversión se vincula con episodios de protestas y movilización social en comunidades costeras de la provincia.
La concordancia inversión inmobiliaria y conflictos socioambientales, basados en la defensa del agua, se mueve históricamente hacia las playas ubicadas al sur de la provincia, en las cuatro comunidades señaladas.
VÍDEO:
Oficina de Comunicación Universidad Nacional, Costa Rica
Santa Cruz, Nicoya, Liberia y Carrillo concentran la mayor cantidad de proyectos de construcción habitacionales y comerciales en la provincia.
Datos del Observatorio de Turismo, Migraciones y Desarrollo Sostenible de la Región Chorotega de la Universidad Nacional (OBTUR-UNA), revelaron que de 2020 a 2023, las propiedades en la zona costera de Guanacaste subieron hasta un 400% de precio con respecto a la inflación inmobiliaria y, por ende, al desarrollo inmobiliario del país, en cuanto a residencias de alto valor adquisitivo.
Esteban Barboza Núñez, coordinador del (OBTUR-UNA), explicó que esto obedece al fenómeno provocado por la pandemia entre 2021 y 2022, donde cientos de personas huyeron de las conglomeraciones hacia zonas alejadas menos pobladas, generando la movilización de grandes cantidades de capital mobiliario internacional hacia diferentes lugares del mundo con ciertas condiciones, entre ellos la zona costera de Guanacaste. Agregó que además, de 2017 a 2019, ya se notaba el incremento en la construcción de estos tipos de inmuebles, que en 2020 desaceleró; pero dos años después repuntó en casi el doble el registro en metros cuadrados para construir.
Según estadísticas del Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos (CFIA), se pasó de construir, en proyectos habitacionales, 456.000 m2, en 2019, a 866.000, en 2022. Esto significa un aumento de casi el doble en solo tres años; mientras que el sector comercial en Guanacaste pasó de construir 131.000 m2, en 2019, a 209.000, en 2022, lo que representa un aumento menos dramático, pero muy significativo. Se consideraron estos dos sectores porque son los más relacionados con el turismo y las segundas residencias, principalmente en zonas costeras, donde se dieron los mayores registros.
Incremento abismal
El investigador explicó que en los cantones de Santa Cruz, Nicoya, Liberia y Carrillo es donde se concentran la mayor cantidad de proyectos de construcción habitacionales y comerciales en la provincia. En 2022, en estos cantones se construyó el 89% de los metros cuadrados registrados en proyectos habitacionales de todo Guanacaste. Además, los distritos costeros de Nosara (131.000 m 2 ), Tamarindo (128.000 m2), sardinal (117.000 m2 ), Cabo Velas (98.000m 2), sámara (28.000 m 2 ), y Nacascolo (24.000 m2 ), más el distrito central de Liberia (83.000 m2 ), concentran la mayor parte de los proyectos, para un total de 609.000 m2, lo que significa que en estos seis distritos se concentra el 70% de los metros cuadrados registrados en 2022 en proyectos habitacionales de Guanacaste.
El coordinador de OBTUR sostiene que estos números representan un dato significativo en el ámbito nacional, pues en 2022 solamente San José registró una mayor cantidad de metros cuadrados en proyectos habitacionales y comerciales que Guanacaste. Destacó que según indagaciones recientes, a julio de 2023, de todos los metros cuadrados tramitados para construir desarrollos inmobiliarios en el país, un 25% se concentran en Guanacaste, lo que podría representar entre 900.000 m2 a 1.000.000 m2 solo en esta provincia y en la franja costera mencionada. “Por ejemplo, el cantón de Santa Cruz tiene un mayor desarrollo inmobiliario que todos los cantones sin costa juntos (Tilarán, Nandayure y Hojancha). No hay ninguna otra región del país que supera a Guanacaste con estas cifras”, precisó Barboza.
Desposesión de las comunidades
Para Barboza todo este incremento exorbitante de metros cuadrados en zonas costeras de Guanacaste trae consigo señales de alerta, como desembocar en una inflación inmobiliaria; es decir, que si una propiedad hace cuatro años valía $100.000, en la actualidad ronda los $400.000 o $500.000. No obstante, su mayor preocupación son los habitantes nativos de esas regiones; recientemente se demostró que el alquiler de un aposento de 15 m 2 a 20 m2 , en Nosara, ronda los $700 o $800 mensuales, mientras que alquiler de una casa de interés social en esa misma localidad alcanza los $1.500, por lo que no quedan opciones para los pobladores de la zona, lo cual activa un proceso de desposesión.
Subrayó que todos esos procesos, donde se concentran desarrollos inmobiliarios lujosos, tienden a desplazar a las personas que no pueden optar ni costear ese tipo de viviendas. “Otro punto que demanda atención es el despilfarro del recurso hídrico por parte de los desarrolladores, pues resulta común, en las propiedades onerosas, la construcción de una o dos piscinas, canchas de golf, varios jardines y hasta duchas en cada dormitorio, cuando es sabido por todos el problema de la escasez del agua en la primera mitad del año en todo Guanacaste”, señaló Barboza.
Un tercer riesgo que advierte el investigador es el auge del capital especulativo transnacional, que se refleja sobre todo cuando una corporación hotelera internacional construye un hotel de cinco estrellas, un consorcio levanta un condominio de lujo o aquella pareja de jubilados extranjeros que deciden instalarse en las montañas de la península de Nicoya.
