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ARTURO SILVA LUCAS | ALBA SUD

En un caso que al que estamos dando seguimiento desde hace tiempo, en los últimos días miembros del equipo de Alba Sud realizamos una gira por Playa Marbella, ubicada en Guanacaste, Costa Rica, para conocer el estado actual del conflicto entre la comunidad y los desarrollos inmobiliarios.

La apropiación llevada a cabo por grandes inversiones turístico-residenciales en Playa Marbella continua su marcha. En un artículo anterior describimos cómo operan desarrolladores inmobiliarios en destinos prístinos y porqué Playa Marbella es síntesis del conflicto turístico que se produce en estos momentos en Guanacaste. En Marbella se da un acelerado proceso de acaparamiento de tierra por agencias de bienes raíces; gestión privada del agua para abastecer proyectos inmobiliarios; irresolución de instituciones públicas e injerencia en las decisiones de la comunidad.

Ubicada en el cantón de Santa Cruz, Marbella aparece a inicios del siglo XXI como una nueva frontera propicia para la especulación inmobiliaria. Desde el 2016 vecinos y vecinas, organizaciones locales y diversos medios de comunicación han señalado anomalías a la hora de otorgar concesiones, permisos de construcción y gestión de agua potable; así como denuncias por destrucción de manglares. Resultado de esto, grupos inmobiliarios en la comunidad han llevado a cabo campañas de desprestigio y amenazas a voces disidentes con este modelo de desarrollo turístico.

En este contexto, las instituciones públicas han vuelto a fallar en la consecución de una solución rápida, apegada al ordenamiento jurídico costarricense. Se repiten los mismos errores que se han producido en otras playas de la provincia, y que llevaron a que se pusiera en entredicho qué intereses priman en la administración pública en los destinos costeros.

En una gira reciente por la zona, Alba Sud pudo dar seguimiento a la situación. Nos acompañó el M.Sc. Gustavo Jiménez Barboza, consultor e investigador en estudios urbanos. Invitados por la comunidad, estuvimos también presentes en una reunión convocada por el Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados (AyA) en la que se trató la carencia de agua potable para los habitantes históricos. También, conocimos qué avances ha habido en las denuncias hechas a la Municipalidad de Santa Cruz sobre construcciones en la Zona Marítima Terrestre (ZMT). Finalmente conversamos con adultos mayores para conocer su perspectiva de cómo ha cambiado Marbella y qué impactos han tenido las inversiones inmobiliarias en la comunidad.

¿Agua para qué y para quién?

En Marbella la gestión del agua ha sido un problema desde que grandes complejos residenciales llegaron a la comunidad. El control privado del agua potable ha sido posible por la administración irregular del acueducto rural (ASADA) por agencias de bienes raíces, al mismo tiempo que se perforan pozos ilegales dentro de proyectos inmobiliarios.

El presidente de la agencia de bienes raíces Marbella Group Developers, Jeffrey Allen, responsable de los residenciales Posada del Sol, Vista Bella, Costa Dorada Ruta del Sol, llegó a presidir al mismo tiempo las dos ASADAS de la comunidad entre los años 2007 y 2019. Esto le permitió otorgar a sus proyectos cartas de disponibilidad hídrica sin ningún estudio técnico de por medio hasta que el AyA tomó el control de las ASADAS. En la denuncia presentada por el AyA, de la cual se dispone de copia, entregada a la Fiscalía en marzo de 2019, se evidencia un conflicto de intereses. En ella se describe cómo operaba Allen a través de redes de sociedades anónimas y testaferros. Los posibles delitos que se señalan son once, entre los más graves enriquecimiento ilícito, tráfico de influencias y uso de documentos falsos.

En el mismo sentido, Antonio Marvez, responsable de los residenciales Lomas del Sol y Jardines del Sol es investigado por el delito de usurpación de aguas por la Fiscalía Ambiental de Guanacaste. En el expediente 17-001221-0412-PE se le imputa abastecerse con pozos ilegales dentro de los complejos residenciales mencionados.

Este contexto, junto a la urgencia de vecinos de las barriadas Manzanillo y Veracruz que no cuentan con servicio de agua potable, fue el motivo por el cual la comunidad sostuvo una reunión con el AyA. La cita se realizó el 12 de marzo en el Salón Comunal de Marbella. Por el AyA asistieron Alejandro Contreras, de la Oficina Regional, y Andrea Chacón, de la Dirección Jurídica.

La comunidad, representada por la Asociación de Desarrollo Integral de Marbella (ADIM), fue enfática en señalar cómo a pesar de que en los complejos residenciales hay suministro de agua hasta para piscinas, no haya para uso comunal. La ADIM propuso que, de ser necesario, hay vecinos dispuestos a donar terrenos para pozos y mano de obra para satisfacer la necesidad hídrica. Sin embargo, esta opción no es viable por el momento. Ya que como explicó Andrea Chacón dependen de condiciones hidrológicas idóneas, riesgos de salinización y sobre todo porque “…la gran mayoría de terrenos en Marbella son privados, en algunos casos es gente que no reside en el país y no es como que la gente quiera ceder su terreno para dar agua”. El problema radica en que actualmente los terrenos idóneos son aquellos donde están los desarrollos inmobiliarios, lo que obliga al AyA a tener que negociar y, de ser necesario, comprar terrenos a dueños ausentes.

Así, por ejemplo, en uno de los pozos en el residencial Lomas del Sol, vinculado a Antonio Marvez, el AyA reconoce que es ilegal, pero solo se utiliza para abastecer a ese sector. Chacón explicó que “…nosotros como AyA también tenemos que resolverle a esas personas que tienen casas construidas ahí por una situación que no es nuestra sino de quien construyó…”. Cuando se le preguntó qué iba a suceder con todos los otros pozos ilegales, Chacón respondió: “El AyA no tiene la competencia legal para cerrar pozos, solo la Dirección de Aguas” [1]. Otro ejemplo es un pozo en Posada del Sol, propiedad de Jeffrey Allen, a quien el AyA ha denunciado por manejo irregular de ASADAS comunales durante más de diez años, que, según explicaron en la misma reunión, fue una donación al AyA y es el único pozo que por el momento abastece a la población local.

Chacón fue explicita en afirmar que “en este momento el AyA no tiene agua para ampliar el servicio a Manzanillo y Veracruz”, pero están buscando otras fuentes de agua. Mientras el servicio continua en los proyectos residenciales es evidente que construir y substraer agua de manera ilegal en Marbella no tiene mayores consecuencias, hasta puede resultar favorable para el desarrollador, porque puede llegar a vender el terreno al AyA. En la reunión se llegó al acuerdo de conformar una comisión de trabajo entre comunidad y AyA para darle seguimiento al tema.

Otro de los puntos clave en la reunión fue, el papel que juega la Municipalidad de Santa Cruz en esta situación. Alejandro Contreras, de la Oficina Regional del AyA, luego de hacer referencia a la promesa de trabajo que traerá el turismo residencial, sostuvo que “es urgente su participación dada la ausencia de planificación en el cantón”. Contreras mencionó que, para estimar la demanda hídrica de la comunidad, en 2019 el AyA solicitó los permisos de construcción a la municipalidad y asegura que “encontramos un equivalente a 7 veces la población actual de Marbella”. A lo largo de los años a la Municipalidad de Santa Cruz no solo se le han señalado deficiencias en planificación y manejo territorial, también en materia administrativa.

“La muni en su laberinto…”

La sensación de impunidad es perenne en la comunidad. Luego de la reunión algunos vecinos señalaron la ausencia de la Municipalidad de Santa Cruz en la cita. Existe gran inquietud, principalmente porque no se sientan responsabilidades en el manejo del agua, y esto se extiende a la capacidad de reacción del gobierno local. Una de las personas a la cual se omite el nombre para evitar posibles represalias, nos dijo: “Mirá…meter papeles a la muni es como meterlo al Laberinto del Fauno. Qué va a saber uno si lo van a atender hoy, mañana o en un año, o si lo van a engavetar. Hay mucho huevo (dinero), intereses… cosas que uno no sabe bien cómo funciona”.

Tal es el caso del restaurante Tikki Hut, construido por Jeffrey Allen. Por estar ubicado en los primeros 200 metros de costa la concesión municipal debe seguir un protocolo administrativo que certifique el resguardo ambiental y beneficio directo para las comunidades. En respaldo a la comunidad, a quien que desde el 2016 se les ha negado documentos que evidencien el debido proceso para adjudicar la concesión, la Federación Ecologista de Costa Rica (FECON) hizo su aparición en Marbella.

Desde el 18 de diciembre del 2020 FECON presentó tres denuncias en relación al restaurante Tikki Hut. Las denuncias hacen referencia al alumbrado eléctrico, la construcción del puente de acceso y el restaurante en sí. En el último pronunciamiento de la Sala Constitucional sobre el tema, expediente 21-003356-0007-CO del 12 de marzo de 2021, señala que las acciones de la municipalidad representan una “violación del derecho a una justicia administrativa pronta, acceso a la información y de petición y pronta respuesta, en perjuicio del ambiente”. Del pronunciamiento de la Sala se desprende que la municipalidad de manera deliberada esconde información detrás de consultas innecesarias a sus departamentos legal, ambiental y de ZMT, como si se trataran de instituciones aparte.

En el documento se indica que la denuncia debía “tramitarse en algún departamento específico en atención al principio de coordinación, debió trasladarse de oficio a lo interno de la propia municipalidad y no simplemente indicarle al denunciante a quien correspondía.” Desde que iniciaron los cuestionamientos, la Sala evidencia que “…no se indica si se ha realizado alguna actuación municipal en áreas de constatar o descartar las supuestas irregularidades denunciadas -construcciones-”. También señala el silencio de la municipalidad “no se pronunciaron en cuanto a la solicitud de orden de clausura y demolición de obras, ni tampoco, si se entregaron los documentos pretendidos.” En el pronunciamiento la Sala da un mes como máximo para que se hagan públicos la documentación solicitada.

En Marbella el control estratégico del agua está ligado a la posesión de la tierra, pero mientras el AyA encuentra fuentes de agua y la municipalidad logra dar con el departamento correcto hay una historia a ras del suelo que merece ser contada. Una historia que cuenta cómo Marbella fue cambiando con los años.

Fiebre por la tierra: #LandForSale

Don Roberto Gómez y don Pablo Gutiérrez son dos marbellanos de cuna. En Costa Rica es costumbre utilizar “don” para referirse a personas mayores como muestra de respeto. Don Roberto, de 63 años, nos advierte que su tez blanca y ojos azules vienen de una cepa española que se resiste a desaparecer. Don Pablo, de 75 años, nos cuenta que su familia lo trajo de Nicoya cuando tenía 7 meses, aunque nunca supo por qué. Con la ayuda de un mapa conversamos con ellos sobre los cambios que han sucedido en Marbella en los últimos veinte años. Cómo era Marbella antes, cómo empezó la fiebre por la tierra y qué relación hay con el sector inmobiliario.

Antes de la explosión turístico-inmobiliaria Marbella era tierra de latifundios, propiedad de algunas familias guanacastecas que no residían en el pueblo. Las pocas familias residentes, como las de don Roberto y don Pablo, vivían de pequeñas explotaciones para el autoconsumo: “cuando yo tenía como quince años vivíamos de sembrar maíz, hacer desmonte, volar hacha, sembrar arroz, frijoles y engordar cerdos”, recordó don Pablo. A continuación, Don Roberto explicó su vinculación con el ganado en estas tierras: “nací entre ganado por herencia, tradición, pero terminándome yo, esto del ganado se termina, porque mis hijos ya están en otra cosa.”

Como en el resto de la provincia, en Marbella el boom turístico residencial hizo su aparición a inicios del siglo XXI. Don Roberto recuerda bien ese momento no tan lejano: “como del 2000 para acá fue que ya comenzó…Jeff [Jeffrey Allen] fue el primero, fue el que llegó a explotar la riqueza turística que tenía Marbella. ¿Por qué? Porque Jeff compró por aquí, compro por allá, compró todo”. Más tarde, algunos obreros de la construcción nos comentaron que el terreno donde hoy esta Posada del Sol de Jeffrey Allen es una propiedad de 120 hectáreas comprada a 160 mil dólares, es decir 0.50 dólares el m² [2]. En los albores de siglo, Marbella era una mina si se contaba con acceso a un poco de capital, y don Pablo recuerda que “era una cochinada lo que se les daba por la tierra. Imagínese que una finca él la compraba a 18 mil dólares y luego vendía cada lote al mismo monto”.

Durante la conversación que sostuvimos con estos dos pobladores les preguntamos por la relación que establecen con segundos residentes. Según don Roberto es distante, “ahí dentro de los proyectos hay gente que uno no conoce, ahí pasan echando polvo, si pueden le echan el carro a uno..jaja. Pero el desarrollador si busca como hablar con uno”. Por el tipo de oferta, es común que un número importante de residencias pasen vacías la mayor parte del año, pero eso no significa que el propietario no siga cobrando la manutención y gastos de alquiler. Un monto que puede rondar los 200 y 500 dólares mensuales para cada casa.

Don Roberto y don Pablo han tenido algunas experiencias con extranjeros que querían comprar sus tierras. Pero ellos no han querido vender porque han visto la tragedia que ha supuesto para algunos de sus vecinos que anteriormente vendieron sus terrenos, y que luego no han sabido qué hacer con el dinero. “Entonces uno ve que venden, se van a vivir a otro lado y al tiempito uno los ve volver sin plata, a vivir donde algún familiar”, nos cuenta don Pablo.

A juicio de los dos hombres, reconocen que algunas cosas buenas han traído los desarrolladores, como, por ejemplo, donaciones que de tanto en tanto aparecen en la comunidad. Sobre todo, a partir de que la prensa hizo eco de todas las irregularidades ya mencionadas. También la oferta de empleo ha mejorado, en especifico la que tiene que ver con mano de obra para la construcción.

De mitos y mentiras

En Playa Marbella se evidencia el proceso al cual son sometidas numerosas comunidades locales en los primeros estadios de inversión turística residencial. Como en la mayoría de la costa provincial, en Marbella reina la especulación inmobiliaria. Por eso es posible reconocer prácticas monopólicas que contradicen cualquier dogma, basta con reconocer de qué manera desarrolladores inmobiliarios como Jeffrey Allen se han hecho del control de estas comunidades. Al punto que son desarrolladores inmobiliarios cuestionados los que le dictan al AyA si gustan facilitar agua para la comunidad.

¿Qué soluciones tienen las instituciones directamente vinculadas? Ninguna que resuelva un problema que ya es estructural. A falta de una adecuada coordinación y planificación que incentive alguna opción de tejido económico local, lo que surgen son propuestas de comisiones siempre entre comunidad e instituciones, nunca con desarrolladores, para resolver el abastecimiento de agua o la apropiación de espacios públicos como la ZMT. Todo mientras las denuncias se dilatan en consultas y procesos administrativos.

Antes de hablar de turismo, para Marbella debemos hablar de un mercado de la tierra que vende barato y compra caro, de un mercado del agua privado y de un mercado de mano de obra barata. La curva de crecimiento del turismo residencial es corta pues de lo que trata es de una economía rentista concentrada en pocos dueños que no necesita mucha mano de obra para operar, salvo cuando se construyen los proyectos. Lo cierto es que, a falta de alternativas o apoyo para emprendimientos locales, comunidades como Marbella están a merced del mejor postor o, porque no, a merced de las instituciones públicas.

Notas:

[1] En Costa Rica hay más de 13 instituciones públicas que inciden en el manejo del agua. La Dirección de Aguas es la instancia centralizada que corre con los procesos judiciales.

[2] Los montos fueron convertidos del colón costarricense al dólar estadounidense.

Este artículo se publica en el marco del proyecto «Turismo inclusivo, una demanda de justicia global», desarrollado por Alba Sud con el apoyo del Ayuntamiento de Barcelona, convocatoria Justicia Global 2020.

Imagen principal: Crédito Fotografía: Desarrollo inmobiliario, Marbella. Imagen de Ernest Cañada | Alba Sud.

Publicado en http://www.albasud.org compartido con SURCOS por Bernardo Bolaños con autorización del autor.